16 jun Imposto de Renda – Ganho de capital na venda de imóvel rural

Regra geral, as pessoas físicas e jurídicas estão sujeitas à tributação do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis, considerando a diferença entre o custo de aquisição e o preço de venda informado na escritura pública, excepcionando, contudo, as pessoas jurídicas que exercem atividades imobiliárias, pois possuem regra diversa para tributação da receita obtida na venda de imóveis.

Porém, no caso da venda de imóveis rurais, há um regramento especial para apuração do ganho de capital. Assim, para os imóveis adquiridos a partir de 1997, o ganho deverá ser apurado a partir da diferença do valor da terra nua (“VTN”) declarado no ano da compra e no ano da venda, conforme dispõe a Lei 9.393/96. A exceção se dá apenas no caso de imóveis rurais adquiridos antes de 1997, caso em que o custo de aquisição será apurado a partir da escritura pública de compra, sendo que o custo de alienação continuará sendo o VTN.

Seguindo, é pacífico o entendimento que tal regra se aplica tanto às pessoas físicas quanto às pessoas jurídicas tributadas no regime do lucro presumido e que não exerçam a atividade imobiliária de compra e venda de imóveis.

Adotando interpretação restritiva, a Receita Federal tem entendido que, para as pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real, mesmo que não exercem atividade imobiliária, não se aplica a apuração do ganho de capital com base no VTN, não obstante a Lei 9.393/96 não distinguir os regimes de tributação (lucro real e presumido).

Ainda, por meio da Instrução Normativa 84/2001, a Receita Federal tem exigido a necessidade de entrega da Declaração do ITR (“DIAT”) para aplicação da regra especial de apuração do ganho pelo VTN. Assim, se a venda ocorrer antes da entrega da DIAT, a Receita exige que o ganho de capital seja apurado pelo valor da venda constante na escritura pública e não com base no VTN.

Ocorre que as restrições que têm sido aplicadas pela Receita Federal não encontra amparo na Lei 9.393/96 que estabelece a tributação do ganho de capital na venda de imóveis rurais, de forma que as pessoas físicas e jurídicas precisam estar atentas a esse fato, adotando as diligências necessárias para evitar a tributação indevida, sendo que o Judiciário tem proferido decisões favoráveis aos contribuintes para assegurar a apuração do ganho de capital na venda de imóveis rurais com base no VTN.

Importante ressalvar que, para as pessoas jurídicas que exerçam a atividade imobiliária – tanto no lucro real quanto no lucro presumido -, no caso de venda de imóvel rural, essas não farão jus à tributação pela sistemática do ganho de capital com base no VTN, devendo assim tributar a receita da venda de acordo com a sua atividade e, se o caso, a base de presunção (no caso do lucro presumido).

Aviso Legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui uma consulta jurídica individualizada. Cada caso deve ser analisado por um profissional qualificado, que poderá avaliar as particularidades da situação e orientar sobre a melhor estratégia a ser adotada. A legislação e a jurisprudência estão em constante evolução, sendo fundamental o acompanhamento de um especialista para garantir a conformidade com as normas aplicáveis.

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